Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật , tạo
nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.
2/ Sự cần thiết phải quản lý chung cư:
Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức bao cấp,
công tác quản lý buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như:
người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích, xây them bể nước …
làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ
kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh … Nhà nước chưa có quy định rõ ràng và
đầu tư cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá trình sủ
dụng các hạng mục kĩ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa,
duy tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp
thoát nước, xả rác … đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời gian
sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cá biệt có nhà mới
sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải phá bỏ. Hơn nữa,nhà chung
cư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật được vận hành như”một nhà máy đồng bộ”
với các trang thiết bị, kỹ thuật hiện đại,phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu,
bảo dưỡng nghiêm ngặt. Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời
sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc
xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ và
nâng cao công tác quản lý,xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là một
yêu cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay.
3/ Những quy định pháp lý về quản lý chung cư:
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết
định số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ trưởng Bưn
Xây dựng.
- 5 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
3.1/ Các quy định chung:
3.1.1/ “Chủ đầu tư” là người chú sở hữu hoặc được giao quản lý sử dụng
vốn, huy động vốn để thực hiện đầu tuu xây dựng nhà chung cư theo quy
định của pháp luật.
3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích
bên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ
đó), phần diện tích khác như: cửa hang, ki-ốt, siêu thị, văn phòng và những
phần khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật.
3.1.3/ “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích
còn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng), phần không gian và hệ
thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung
cư (khung cột, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thng bộ, thang máy,
đường thoát hiếm, lồng sả rác, hộp kỹ thuật,nơi để xe, hệ thống cấp điện,
nước, gas, thong tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể
phốt,thu lôi, cứu hoả …): Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà gắn với nhà
chung cư đó.
3.1.4/ “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” là doanh nghiệp được
thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật để thực hiện việc quản
lý và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư.
3.1.5/ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:
Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấn
đề sau:
a/ Về sở hữu nhà chung cư
Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhà chung
cư hiện nay được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hình thức sở hữu sau:
- 6 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê
nhà với cơ quan quản lý nhà.
Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế,
trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà đó
Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà ở chung của một chủ sở hữu ,
nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà ở chung có nhiều
chủ sở hữu
Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba hình thức
nói trên
b/ Đăng ký nhà chung cư:
Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải được đăng ký
quyền sở hữu . Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị quy định
khá rõ nghĩa vụ và trách nhiệm đăng ký nhà chung cư thuộc về chủ sở hữu.
Cụ thể là nhà ở chung phải được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân phường , thị
trấn , nơi có nhà đó .Người có trách nhiệm đăng ký nhà ở chung quy định như
sau:
*Nhà ở chung thuộc sở hữu của một chủ thì chủ sở hữu có trách nhiệm
đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức chính trị , xã hội , tổ chức kinh
tế thì tổ chức đó đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu tư nhân thì chủ sở hữu
đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì cơ quan , tổ chức được giao
nhiệm vụ quản lý nhà đó đăng ký .
∗
Nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người thì các đồng sở hữu cùng có trách
nhiệm đăng ký
- 7 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
∗
Nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu có trách nhiệm
đăng ký phần diện tích nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và đăng ký sử
dụng chung phần diện tích nhà ở, đất ở dùng chung cho các hộ
Trong trường hợp nhà ở chung chưa xác định rõ chủ sở hữu hoặc thuộc
diện vắng chủ thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng ký. Nếu không
có người quản lý hợp pháp thì người đang sử dụng có trách nhiệm đăng ký
c/ Sử dụng nhà chung cư:
Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo phần
nên việc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên tắc của việc sử
dụng tài sản chung theo phần . Theo quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung
tại đô thị và Bộ luật dân sự thì việc sử dụng nhà ở chung phải tuân theo các
nguyên tắc sau
∗
Người sống trong nhà ở chung , dù là chủ sở hữu hay ở thuê của chủ sở
hữu khác được sử dụng phần diện tích ở riêng ( phần diện tích ở riêng là căn
hộ khép kín hoặc phòng ở trong nhà ở chung) và được cùng sử dụng diện tích
đất ở và hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ (diện tích dùng
chung cho các hộ gồm: mái bằng, sân thượng, hành lang lối đi, cầu thang, khu
bếp, khu vệ sinh trong nhà và kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh trong khuôn
viên nhà, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuân viên nếu có, phù hợp với
quy hoạch được duyệt, hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ
bao gồm: hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, bể phốt, cấp điện
sinh hoạt, điện thoại, truyền thanh, thu lôi, cứu hoả, thang máy …)
Mọi người trong nhà ở chung có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản tốt nhà ở và
những phần sử dụng chung, thực hiện tốt các quy định về vệ sinh đô thị,
phòng cháy chữa cháy, trật tự an ninh, xã hội ngăn chặn kịp thời các hành vi
- 8 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
phá hoại các công trình thuộc nhà ở chung. Thực hiện các quy định về vệ sinh
chung, trật tự an ninh và bảo vệ môi trường.
Nghiêm cấm các hành vi sau:
1/ Không tuỳ tiên làm những việc ảnh hưởng tới an toàn của ngôi nhà như:
đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu cạnh móng nhà, xây
tường ngăn lên mặt kết cấu sàn tầng nhà, chất quá tải lên kết cấu chịu lực.
2/ Không tuỳ tiện thay đổi cơ cấu quy hoạch căn hộ, phòng ở trong ngôi
nhà như: phá bỏ lô-ga, mở rộng điện tích căn hộ, phá bỏ khu phụ, nối thông
không gian giữa các căn hộ, thay đổi hố xí, bồn tắm, bể nước…
3/ Không gây tiếng ồn, đổ nước thải,rác từ tầng trên xuống, gõ đập ảnh
hưởng tới các hộ sống lân cận, sửa chữa khu phụ, hệ thống cấp thoát nước
gây thấm dột xuống căn hộ tầng dưới…
4/ Không chiếm dụng diện tích nhà và đất ở dùng chung cho các hộ để
dùng riêng cho gia đình mình.
5/ Không xây dựng công trình trên nhà ở chung hoặc trên đất dùng chung
khi chưa có giấy phép xây dựng.
Diện tích dùng chung đã được các hộ tự thu xếp, phân định ranh giới cho
từng hộ, không có tranh chấp thì sử dụng theo hiện trạng.
Lối đi chung đã được ốn định trong một hoặc nhiều biến số nhà, dù đi xa,
phía trước hay đi ra phía sau, thì các bên sử dụng hoặc sở hữu nhà ở đều phải
tôn trọng và duy trì việc đi lại đó. Nghiêm cấm các hành vi tự động mở hoặc
lấn lối đi chung.
d/ Bảo dưỡng sửa chữa:
- 9 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
Theo pháp luật hiện hành thì việc bảo dưỡng, sửa chữa được quy định như
sau:
Nhà ở chung thì phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng định kỳ trong
hồ sơ quản lý kỹ thuật đã được quy định cho từng cấp, hạng nhà ở, bộ phận
nhà ở (Hồ sơ quản lý kỹ thuật được lập cho ngôi nhà và do chủ sở hữu giữ.
Đối với nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hồ sơ quản lý kỹ thuật do một
chủ sở hữu được uỷ quyền giữ).
Chủ sở hữu nhà ở chung cư có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở
thuộc sở hữu của mình.
1. Đối với nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu phải chịu
trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sở hữu của mình và
cùng với các chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung.
Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung được phân bố theo tỉ lệ
diện tích riêng của từng chủ sở hữu.
2. Toàn bộ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng do chủ sở hữu đảm nhận. Trong
trường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên thuê có thể sửa chữa
theo quy định của pháp luật.
Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tự sửa chữa.
Các hư hỏng do nhiều hộ cùng sử dụng gây ra, thì các hộ đó cùng chia phí tốn
sửa chữa.
Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thoả
thuận bằng văn bản và phải có giấy phép của cơ quan có thẩm quyền.
Người sử dụng nếu không phải là chủ sở hữu thì không được cải tạo làm
tăng thêm diện tích dưới bất kỳ hình thức nào, trừ trường hợp được các chủ sở
hữu thoả thuận bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép.
- 10 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
3.2/ Quản lý:
Hiện nay mô hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quy chế quản
lý và sử dụng nhà ở chung. Theo quy định này, thì mô hình quản lý nhà chung
cư được tổ chức theo phương thức tự quản kết hợp với hoạt động quản lý nhà
nước về nhà đất. Tức là các hộ ở trong nhà ở chung cư có thể bầu ra Ban tự
quản, hoặc tổ trưởng nhà để tổ chức công việc quản lý chung mang tính chất
nội bộ gồm:
1. Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ và đôn đốc,
kiểm tra mọi người thực hiện nội quy đó.
2. Thu các khoản tiền các hộ phải nộp như: tiền nước sinh hoạt, tiền thu
gom rác, tiền góp quỹ bảo trợ an ninh, quỹ chống bão lụt, thiên tai…
3. Đối với các hộ thuê nhà của chủ sở hữu khác, Ban tự quản có thể đứng
ra thu tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sở hữu và được
nhận thù lao do chủ sở hữu trả.
4. Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, và phân bố chi
phí giữa các hộ đó.
5. Tổ chức bảo dưỡng, sưả chữa phần diện tích và hệ thống công trình kỹ
thuật dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữa các chủ sở hữu
nhà ở chung đó
6. Hoà giải tranh chấp giữa các hộ về quản lý, sử dụng nhà ở chung nếu có
và tổ chức họp để các hộ phê bình, kiểm điểm những cá nhân cố tình vi
phạm Quy chế nhà ở chung
7. Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất, với chính quyền
các kiến nghị, nguyện vọng có liên quan đến việc sử dụng, quản lý nhà
chung.
- 11 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
CHƯƠNG II: Thực trạng
1/ Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội:
Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ
và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đang là
mối quan tâm hang đầu của các nhà hoạch định chính sách. Do vậy, nhà
chung cư cao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tấc
độ phát triển nhanh. Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó.
- 12 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà ở
chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sàn xây
dựng là: 920.195m
2
; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người.
Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố Hà Nội
đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6 tầng
được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt
bằng. Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tác xây
dựng và quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I-2004 Tổng công ty Đầu tư
Phát triển nhà và Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng
với tổng số 1.764 căn hộ, cụ thể như sau:
Tên nhà Số căn
hộ
Số nhà
xe
Số tầng Diện tích
kiốt (
2
m
)
Số thang
máy
Đang quản lý 1.764 17 236 6.758 40
I. Pháp Vân-Tứ Hiệp 462 10 57 1.636 12
NO3 110 1 12 288 2
NO4 64 1 9 232 2
NO5 64 1 9 232 2
NO6 80 1 9 212 2
NO7 64 2 9 306 2
NO8 80 2 9 364 2
II. XI-bán đảo Linh Đàm 244 6 39 361 6
OCT2 - đơn 1 66 2 12 95 2
OCT2 - đơn 2 112 2 15 171 2
OCT2 - đơn 3 66 2 12 95 2
III. Mỹ Đình II 1.058 11 140 4.761 22
- 13 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
CT1A - đơn 1 88 1 12 168 2
CT1A - đơn 2 126 1 15 434 2
CT2A 88 1 12 902 2
CT2B 84 1 15 141 2
CT3A 72 1 9 459 2
CT4 88 1 12 535 2
CT5 - đơn 1 99 1 12 601 2
CT5 - đơn 2 99 1 12 601 2
CT5 - đơn 3 140 1 15 420 2
CT5 - đơn 4 84 1 15 164 2
Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng
Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều
nhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành
phố với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.
Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đại
không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiều
nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư chú, như
quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh
hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao
thong tĩnh ), kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công
cộng trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng
như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo
tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng,
cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán
dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam.
Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo
không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự
hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống của cư dân trong toà nhà ngoài
- 14 -
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét